在法律约束面前，农村金融机构的金融创新显得颇具冒险性。一些农村金融机构甚至停止了农民住房抵押贷款业务。

　　11月2日，安徽省宣城市政府常务会议上传出消息，宣州区将在安徽省率先进行农村房屋发证与抵押流转改革试点工作，在一定范围内的农村房屋资产将实现资本化功能，以此促进农业增效、农民增收和农村发展。

　　“配合政府的政策，我们正在积极准备拟定开办农民住房抵押贷款的暂行办法。”安徽宣城皖南农村商业银行信贷业务科的余经理说，“我们打算将农民住房贷款打造成为宣城皖南农商行的品牌产品。”

　　事实上，农民住房抵押贷款并不是新鲜事物，浙江、江苏、四川、湖南、陕西等省份的部分农村金融机构都已开始探索开办农民住房抵押贷款。农民住房抵押贷款已经成为支持“三农”的新途径。

　　开启破冰之旅

　　“我们农民自家的房子，真的也和城里商品房一样可以到银行办抵押贷款？”以自家一间三层楼房作抵押，向黄岩农村合作银行江口支行借到12万元贷款的浙江台州市黄岩区江口村村民徐冬生开始怎么也不相信，自家的农村房能成为贷款抵押物。

　　拿到贷款后，徐冬生高兴地说：“我在黄岩开着一家小酒店，生意越来越好，正是大量用钱的时候，听说农民住房能抵押贷款，我就去农合行申请了，第二天就办妥了抵押和借款手续。”

　　据了解，黄岩区政府牵头组织，司法部门、国土管理部门、房产登记机关、黄岩农村合作银行等部门协调配合，制定了《黄岩区农村住房抵押借款暂行办法》，全面试行农房抵押贷款，激活农民“沉睡的资产”。此项贷款将农房抵押时间一次性设定为两年，并享受银行全额资产抵押的优惠利率。

　　“农民手里最值钱的财产就是住房，如果允许以住房抵押贷款，将大大缓解农民‘贷款难’和银行‘难贷款’的难题。”在中南财大农村金融专家张开华看来，开办农民住房抵押贷款是一种金融创新，将盘活农村最庞大的房产资本。

　　今年9月1日，陕西省咸阳市政府第四十五次常务会研究审议并原则同意《咸阳市农村住房抵押贷款管理（试行）办法》（以下简称“办法”）。

　　这一“办法”明确规定，以后咸阳农民在种养殖上扩大规模，开厂办店跑运输等经营行为确有资金需求的，都可将住房作为抵押，在一定时限内贷到最高额度为住房评估价值40%的款项。

　　“办法”出台后，咸阳地区的农村金融机构也在积极探索开办农民住房抵押贷款，大力支持农民自主创业。

　　这意味着咸阳农民的住房将实现资本化，他们创业致富需要大额资金时，都可将自己的住房作为抵押向相关金融机构申请贷款。

　　一位关注“三农”问题的专家认为，大面积推广农村住房抵押贷款，有利于加快农村房屋产权流转、改善农村金融服务、有效拓宽农民融资渠道，更会对推动农村城镇化、加快城乡统筹发展发挥重要的促进作用。

　　“对农村金融机构来说，开办农民住房抵押贷款可增加农民还钱的保证系数、改善信用环境。”河南某县级联社一位工作人员如是说。

　　遭遇法律瓶颈

　　虽然农民住房抵押能够帮助农民获得贷款，但由于缺失法律“护航”，该业务并未被广泛推广。

　　“以前我们也开办过农民住房抵押贷款，但是由于此类贷款与现行法律有冲突，我们只好暂时停办。”安徽宣城皖南农村商业银行信贷业务科的余经理说。

　　如果农房抵押贷款不能按时收回，农房拍卖、变更“农民集体所有”宅基地使用权等敏感问题，就成为“绕不过去的石头”。

　　《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

　　《中华人民共和国担保法》第37条规定：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。

　　《中华人民共和国物权法》第184条第二款也明确禁止农村宅基地使用权进行抵押。

　　有业内人士分析，农民房屋的宅基地属于集体所有，此种使用权不得用于抵押，农民私有房屋是宅基地上定着物，和宅基地是不可分离的，既然担保法规定宅基地是不许抵押的财产，农民私有房屋用于抵押则不能自由流转。

　　在法律约束面前，农村金融机构的金融创新显得颇具冒险性。一些农村金融机构甚至停止了农民住房抵押贷款业务。

　　2005年8月之前，浙江省衢州市曾经一度试行农房抵押贷款，并取得不错的效果，然而在法律与相关政策法规的约束下，运行了一段时间的农房抵押贷款业务戛然而止。

　　2009年，衢州市常山县农村信用合作联社大胆突破，重新尝试办理农房抵押贷款，运行一段时间后，农房抵押贷款受到了农民的一致好评，但是面对21.8%的不良贷款率，金融机构再次陷入进退两难的窘境。

　　此外，依照《中华人民共和国土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民出卖出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准，如果农民把自己所有的房屋用于抵押后，就不得再申请宅基地建房，这样抵押权实现后，抵押人将住无定所，不利于社会稳定。

　　期待政府引航

　　针对上述情况，一些专家持有不同看法，他们认为农村房屋抵押应当有效：

　　首先，以上法律法规只是针对宅基地，并没有规定宅基地上面的房屋不得抵押。

　　其次，依据《中华人民共和国土地管理法》第62条的规定，农村村民出租、出售宅基地上所建住宅，再申请宅基地的，不予批准。由此可见，村民出租、出售房屋，法律并无禁止性规定，既然可以出租、出售，那么用于抵押也应当许可。

　　再其次，农村房屋抵押权实现后农民由于没有房屋而出现居无定所与社会不稳定并没有必然的联系，允许农村房屋抵押完全是市场经济条件下的必然选择，有利于农民融资经营，推动社会经济发展，有利于改善提高农民的生活水平。

　　“推动农民住房抵押贷款，还需要政府积极引导出台相关文件，开展农民住房所有权的登记工作，来保证农民住房抵押的有效性。”前述专家说。

　　浙江省湖州市人民政府办公室颁布的《湖州市农村农民房屋抵押登记办法(试行)》的第二十六条就明确规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以根据合同约定，向湖州仲裁委员会申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

　　以此为据，湖州吴兴农村合作银行创新推出了一套相对可行的农民住房贷款操作办法。

　　在湖州吴兴农村合作银行办理农民住房抵押贷款，须满足以下两个条件：一是申请抵押贷款的农房抵押物必须具备房屋所有权证和集体土地使用权证；二是申请农房抵押贷款的农户为本市户籍，具备两处(含)以上的住所或抵押房产变卖处置后仍有安居之地。

　　与湖州市类似，今年5月，诸暨市也出台了《关于开展农民住房抵押贷款试点工作的实施意见》，农房抵押贷款试点工作，也须满足以上两个条件。

　　不可否认，政府牵头、积极引导的重要作用，在各地探索农房抵押贷款中日益凸显。