在天津市土地流转过程中，天津农商银行推出了小城镇建设贷款等新业务，结合新一轮的土地改革，正在探索农房、林权、设施农业、水域滩涂养殖权等抵押贷款，以及承包经营权抵押贷款和土地流转信托相关业务。结合金融同业的实践，现将农村土地承包经营权抵押贷款和土地流转信托相关业务做出以下分析。

    探索农村土地承包经营权相关抵押贷款。按照是否有担保公司参与，可分为两种业务类型。一是土地流转收益保证贷款。借款人以合法取得的土地承包经营权作为担保公司的反担保措施，向金融机构提出贷款申请，由担保公司向金融机构提供保证担保，由金融机构发放贷款。二是农村土地承包经营权抵押贷款。不涉及担保公司，借款人以合法取得的土地承包经营权及地上（含地下）附着物作为抵押物，向金融机构申请贷款。

    上述两种业务类型的共同点均是把土地承包经营权抵押作为防控风险的直接或间接手段，并根据农业生产的特点灵活设定授信额度、授信期限和还款方式，不同之处在于前者有担保公司介入，有利于转移风险，但与此同时增加了借款人的资金成本。

    探索土地流转信托相关业务。土地流转信托在产品设计上一般采用“财产权信托”和“资金信托”平行推进的双信托结构。委托人将土地承包经营权委托给作为受托人的信托公司，形成“财产权信托”。

    “财产权信托”委托人一般为按照自愿原则组成的农民土地合作社。委托人的每亩土地承包经营权，对应一定数量的信托单位，每年按信托单位份额获得信托收益，信托收益主要来源于第三方支付的租金。第三方一般为家庭农场、专业大户、农民合作社、产业化龙头企业等新型农业经营主体。在不改变土地用途的情况下，第三方可以利用土地自行经营，也可以利用土地招商招租。信托公司除取得融资利息收入之外，每年还可以取得信托手续费等固定信托报酬，以及实际地租收入扣除支付给委托人地租的剩余部分等浮动信托报酬。当然，信托公司也将面临第三方经营不善、招商招租不利而导致的违约风险。

    除上述信托外，对于第三方在土地整理和开发过程中的资金需求，以及经营中的暂时性资金缺口，信托公司可以设立其他类型的资金信托予以满足，构成一个结构化混合型的信托计划。

    相对土地承包经营权抵押相关贷款，土地流转信托作为一种综合金融服务，不仅提供融资业务，还提供资产管理服务，能产生较高的附加价值，对于农村金融机构发展土地流转融资业务、金融租赁业务等具有重要的借鉴意义。