一直以来，商业地产的租金价格定位都是业内关注的焦点。如何制定恰到好处的租金方案，既是一个难点，又是项目推进过程中至关重要的一环。

    三种租金方式

    商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。

    一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。

    在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异。

    例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。

    因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

    不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。

    如何进行租金定位？

    要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平状况。

    首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。

    承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。

    案例1：苏州五彩国际广场

    苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案

    租金定制思路主要有：

    1.区域租金水平，项目1.5公里范围内商业租金价格。

    2.类比项目，根据项目定位，参考类比项目。

    3.行业租金承受能力，结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控。

    4.项目地理位置、发展前景，项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。

    主要商务方案有：

    主力商家——对主力店，品牌形象较好的商家，可以采取低条件租赁。如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险，对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营；

    小商家——小商家有从众心理，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，这样做的目的就是可以提升开发商整体经济效益。

    租赁年限、免租期——一般业态控制在2~3年；餐饮、主次力店为3~8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。

    履约保证金——一般的商家2~3个月，中大型商家在3~6个月以内。

    案例2：商城租金定位策略

    租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。

    在众多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可调租金的方法，即测算租金=固定租金+可调租金，其中，固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规划等因素。

    可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。