2002年，某农信社为将某酒店的房屋产权（土地使用权）过户，支付6万元给当地一家商业银行。原来，该酒店的房屋产权证抵押在农信社，而土地使用权证则抵押在该商业银行。该农信社为落实债权，按照规定必须要向登记部门提供房屋的产权证和土地使用权证，因而发生上述一幕。如果在2007年10月1日（《物权法》正式施行）以后发生同类抵押贷款，则不存在上述问题。依照《物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

　　通过这则实例，笔者感受到《物权法》对金融机构，特别是对抵押贷款占据贷款业务主导地位的农村信用社开展信贷业务的影响力。因此，笔者认为农村信用社要针对《物权法》中对抵押权的新规定，从抵押财产的审核、抵押财产的登记、抵押合同的签订等三个方面从严把关、灵活运用，切实防范抵押贷款可能产生的风险，促进抵押贷款业务健康发展。

　　一、严把抵押财产的审核关口，确保抵押财产法定有效。与《担保法》相比，《物权法》除在具体的担保种类上扩大了可抵押担保的范围之外，更重要的是《担保法》第一百八十条规定，法律、行政法规未禁止抵押的其他财产均可以抵押。这就要求经办人员不但要知道哪些财产可以抵押，而且也要知道哪些财产法律明文规定不能抵押。特别要注意的是，借款人如果用建筑物（或该建筑物占用范围内建设用地使用权）抵押的，必须要审查该建筑物占用范围内建设用地使用权（或该土地上的建筑物）是否已经办理了抵押手续，如果已经办理了，则不能再行抵押。因为《物权法》第一百八十二条规定建筑物与其建设用使用权要一并抵押，未按照上述规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

　　二、严把抵押财产的登记关口，确保抵押财产登记及时。《 担保法》第一百九十九条规定： 同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的清偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。这说明抵押财产登记在发生债务纠纷时，于保障债权实现过程中起到了关键性的作用。为此，抵押财产不论法律是否明文规定一定要登记，均要依法进行抵押登记，而且要在签订借款合同（抵押合同）之前办理。同时，还要在办理抵押登记前，核对该抵押财产是否已经抵押登记、抵押金额是多少等问题，确保抵押财产足够抵偿借款。

　　三、严把抵押合同的签订关口，确保抵押合同有效可行。《物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”即抵押权人和抵押人订立流押（也叫流押契约、抵押财产代偿条款或流抵契约）的，一律无效。在实践中，下列约定也被认为属于流押契约：一是在借款合同中，当订有清偿期限届至而借款人不还款时，贷款人可以将抵押财产自行加以变卖的约定。二是抵押权人在债权清偿期届满后与债务人另订有延期清偿的合同，在该合同中附以延展的期限内如果仍未能清偿时，就将抵押财产交给债权人经营为条件的约定。三是债务人以所负担的债务额作为某项不动产的出售价，与债权人订立一个不动产买卖合同，但并不移转该不动产的占有，只是约明在一定的期限内清偿债务以赎回该财产。所以农村信用社在与借款人签订借款合同（抵押合同）时，一定要从具体贷款申请项目出发，按照法律规定的合同内容来签订，不得想当然地附加一些违背法律精神的条款，以免适得其反。