如今，贷款买房对于城里人而言，早已不是新鲜事。而对于大部分农民来说，贷款买房只是个难以实现的梦。农村量大面广的农民房资产始终处于“冷冻”状态，很多农民因无其它值钱的财产可作抵押担保，以至求贷无门。房贷“下乡”遇困境，出路何在？

　　两户农民的不同境遇

　　四年前，江西省南康市龙岭镇下棚村农民黎盛有全家五口人还住在低矮的土坯老屋里。“老房子是全村有名的危房，一到下雨天，屋顶到处漏雨，全家人心惊肉跳。” 黎盛有说。2005年，他咬牙筹集了两万多元建新房。但批好用地、起好地基、买完青砖后，他发现购买钢筋水泥的钱还没着落。 

　　就在黎盛有担心新房梦要破灭时，2006年年初，当地农信社开始推广农民住房贷款业务。凭借长期的良好信用，通过村民小组的评议和信贷员的实地查看后，他10天内就获得了农村信用社6000元的住房贷款。

　　如今黎盛有住在青砖水泥钢筋结构的新房里，有宽敞的厅堂和院落。2009年2月26日，他偿还了第一笔3000元的贷款。

　　但并不是每个农户都像江西的黎盛有那样幸运，能通过住房贷款建房或是买房。

　　在距离江西省南康市一千多公里外的河北省广宗县，45岁的王永君最近正为买新房的事烦心。王永君是广宗县北塘疃乡公村农民，村里搞了一个“燕赵新民居”村民住宅项目，建设300多套单元房，配套设施完善，价格和自建房差不多。儿子也到了成家的年龄，王永君相中了一套130多平方米的房子，给儿子结婚用：“以后不批宅基地了，不买不行。”

　　按照每平方米800元的价格，王永君家要准备11万元左右的房款。王永君是鑫欣棉花加工厂的股东，如果钱都砸在房子上，生意就会受影响。“最好能像城里人买房一样，付个首付，再跟银行贷款。” 他说。

　　但跑遍了广宗县的商业银行和农村信用合作社，人家均表示：根据国家相关规定，农村集体建房不能办理按揭贷款。

　　王永君遇到的难题在农村其实更为普遍。根据《土地法》规定，农村宅基地属“农民集体所有”，其法律意义是农民只有使用权而无处置权。《担保法》也规定，农村宅基地不可作为抵押物。新实施的《物权法》首次对宅基地这一“用益物权”作了保护性的规定，但回避了能否允许农民处置的问题。

　　除了宅基地，大部分农民并无其它值钱的财产可作抵押担保。目前农信社对农民放贷，主要为信用、联保贷款，并且主要用于对种植业、养殖业和农产品加工业的扶持，农民住房贷款业务较少，系统性开展该业务的只有江西省的农村信用社。

　　江西的可借鉴模式

　　2006年，在法律约束的范围内，江西农村信用社在赣州市试水农民住房贷款，主要方式为信用贷款和保证贷款。经过近三年的摸索，江西农民住房贷款通过赣州的试点，已经成为一个相对完善的金融产品。今年8月中旬，江西农村信用社将支持农民购建住房的贷款业务系统化为“安家乐”农民住房贷款业务，以进一步激活农村消费市场。 

　　根据规定，江西省境内农户用于建房或者购房符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划的普通住房，包括规划区内的商品房、农民公寓、普通农宅的消费性贷款均属农民住房贷款范围。 

　　正在推广的住房贷款，圆了江西众多农民的“新房梦”。南康市龙岭镇下棚村村支书黎盛宴介绍，2006年至今，全村有95户农民建了新房，其中有40多户享受了农民住房贷款，本金利息到期偿还率达到98%以上。据江西省农村信用联社提供的数据，到7月底江西全省已有6.28万户农民获得了住房贷款，累计发放贷款13.6亿元。

　　作为国内首次在全省推广住房贷款的农信社，江西省农村信用社的发放农民住房贷款的模式是值得借鉴的。

　　据江西省农村信用社联合社工作人员介绍，此次推出的“安家乐”农民住房贷款业务，农村信用社根据农民房屋的坐落位置、土地性质及购建方式等不同情况，实行差异化、个性化模式，操作上更加具体和清晰，能够有效满足农民住房贷款的金融服务需求。

　　这个差异化制度被称为“一户一策”，即根据不同地方和农民的实际情况，为农民提供小额信用贷款方式、信用保证方式、农户联保方式、担保方式、信用共同体方式和按揭方式等不同的放贷方式，弱化了农信社的放贷风险。

　　江西省农村信用联社理事长肖四如说，随着住房贷款的推广，提前消费的观念正逐步进入农村，深入一些农民的头脑。它转变了农民怕消费、少消费、滞后消费的旧观念。

　　这种做法不仅深受农民欢迎，也得到了政府的认可。今年8月28日，江西省政府副省长熊盛文在《农信社开办“安家乐”农民住房贷款》信息专报上做出批示：农信社开展农村安家乐贷款的做法好，请积极推行，并注重总结经验，不断完善。

　　破冰之旅缺失法律护航

　　事实上，江西省农信社并不是开办农房贷款业务的第一家。

　　早在2001年，浙江省湖州市政府就曾尝试为农房抵押贷款提供制度平台。2007年，嘉兴、温州等地也陆续试验农民住房抵押贷款。 

　　然而，此间一直未有关于允许农民处置农房的法律出台。

　　2008年10月，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文表示，在现阶段，探索农村金融体制改革主要靠加强研究金融服务、体制和产品创新，把土地承包权、宅基地和农民房产作为抵押是不现实的。在中国这样的发展中国家，土地承包权、宅基地和房产是农民最后的生存依据，在任何情况下，都不能拿走农民土地承包权、宅基地和房产，否则会引发农民流离失所，影响社会稳定。这也是目前决策层不给农民住房抵押贷款的担心所在。 

　　一边是法律的瓶颈，另一边是冒险的创新，在两面的共同夹击之下，以信用社为主的金融机构面对农房抵押贷款显得有些进退两难。

　　到了2009年，似乎出现了转机。

　　今年中央1号文件明确，鼓励和支持金融机构创新农村金融产品和金融服务，依法办理权属清晰、风险可控的大型农用生产设备、林权、四荒地使用权等抵押贷款和应收账款、仓单、可转让股权、专利权、商标专用权等权利质押贷款；抓紧修订、完善相关法律法规和政策，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系保持稳定并长久不变，并建立健全土地承包经营权流转市场。 

　　“这为农民享受金融服务开了几个口子。” 中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田说，土地承包关系“长久不变”为农民办理抵押贷款打开了通道。

　　不过，由于没有法律“保驾护航”，农房抵押贷款的“破冰之旅”背后暗藏着不良资产危机。

　　浙江省常山县农村信用联社自开展农房抵押贷款业务以来，一直受到各乡镇农户的追捧，但是在目前已经发放的46笔农房抵押贷款中，有6笔总额119.8万元的贷款已经成为了坏账，不良率高达21.8%，这样的数据，难免令常山信用联社的工作人员有些尴尬。

　　据常山县联社的信贷人员介绍，由于抵押的房产属于集体土地性质，如果通过法律途径进行处置，只能依据相关规定卖给同村的村民，但是同村人碍于感情或面子一般都不会买这个房子；如果不走法律程序，双方协商通常情况无法达成较好的解决方式，最终这些贷款还是成为了一笔坏账。“即使最终银行取得了农房的所有权，由于不能有效处置变现，资金长期沉淀也无法产生任何的效益。”

　　现有业务需完善

　　在采访中，农民住房贷款的风险防范被频频提起，这也是金融机构最为谨慎的环节。农民的宅基地和自建房无法上市交易，这是各金融机构在农村信贷服务上普遍面临的难题，也是造成农民住房贷款不同于城镇居民住房贷款的主要原因。

　　江西省农信社抚州办事处工作人员提出：建议立法机关尽快完善法律制度，明确界定农村宅基地及其地上房产进行贷款抵押的法律效力，为农村房产实现资本化奠定法律基础。政府职能部门要尽快建立农村产权交易市场，为农村房产、林权、土地承包经营权自由流转排除阻力，确保信用社能及时有效处置贷款抵押物，确保第二还款来源的可行性。

　　在农房抵押贷款尚难大范围推广的情况下，除了江西省农信社已经开展的信用贷款，农信社等金融机构还可以以农产品预期收入为抵押，为农民发放住房贷款。

　　广西省凭祥市夏石镇板小屯现有甘蔗种植面积1100多亩，单甘蔗一项，年人均收入5000多元。针对板小屯这一特点，夏石镇政府多次与甘蔗制糖企业和农信社等金融机构进行沟通并达成一致意见，以农户甘蔗预期收入作抵押，为其发放住房贷款。由甘蔗制糖企业视农户甘蔗种植情况向金融机构承诺相应的贷款担保额度，若农户无法还贷，则由甘蔗制糖企业直接从农户的甘蔗收入中代扣贷款，从而有效降低了金融机构放贷风险。

　　有了资金作保障，2008年以来，夏石镇板小屯有36栋新楼房竣工，村民告别了祖祖辈辈居住的土木结构平房，住上了楼房。目前板小屯还有23栋楼房在建。

　　还有农户建议，应该延长农民住房贷款的期限。根据农业产业投资产出周期和当地农民收入水平合理确定贷款期限，以5-10年比较合适，以减轻农民的还贷压力。

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　　江西省农村信用社农民住房贷款业务操作办法：

　　对贷款需求额度较小、信誉良好的农户，由农信社与村民理事会共同组成资信评定小组，对农户评级授信，合理确定授信额度，以农户小额信用贷款或“文明信用农户”贷款方式给予支持；

　　对在村庄、集镇规划区内的宅基地上建房的农户，可由信誉良好、有一定偿还能力的村“两委”干部、在当地有一定威望的致富带头人或者国家公务员为保证人，发放两人以上保证贷款；

　　对农民专业合作社社员购建房的，可发放专业合作社社员联保贷款；

　　对集体购买地方政府组织建设的农民公寓五户以上并自愿组成联保小组的农户，发放农民建房联保贷款；

　　对组团购买规划区住房的农户，可由政府引导成立农民住房贷款担保中心或由农户自愿组成联保体，并在农信社存入一定比例的担保基金，由农村信用社根据自身资金状况，按担保基金的五至八倍发放农民住房贷款。