8年，20多家门店，6个多亿的年销售额，这是一家算不上发达的四线城市本土零售企业2010年的成绩单。

　　“享受”着前后台近20个点的毛利，在这一区域，其实日子也可以过得挺“小资”。

　　但2011年似乎一切都不一样了。

　　一笔辛酸账

　　2011年的一天，A企业第一次尝到了关店的滋味。

　　而这次关闭的是该企业创业之初的第一家店。2000平方米的卖场一年销售额在2000万~3000万，毛利100多万。但物业到期后面临续租时，该物业的价格已经从8年前的30万飚至100万，导致企业不得不关闭这家老店。

　　据了解，2009年，三四线城市的物业价格还比较便宜，1000平方米左右的门店当时租金每个月30~35元/平方米，但今年价格普遍在每个月50~60元/平方米，涨幅近50%。

　　续租租金上涨的压力已经传递到这个并不发达的四线城市零售企业。

　　由于曾经在自建物业上跌过跟头，目前该企业没有自建物业，20多个门店全是租赁，而今明两年内将有8个物业到期，占总数的1/3。

　　而租金到期之后，这些门店存亡变得至关重要。为此，该零售企业特地成立了专门的部门，提前两三年与物业的业主“磨”，争取把物业“留”下来。

　　此外，为了提高竞争力，该企业还在加快开新店的步伐。企业的拓展总监今年上半年签下了两个新店的物业。但他似乎并不满意，“业主不愿签更长时间合同，软磨硬泡之下，也只签了8年，租金第4年开始每年要递增10%。”

　　而越来越短的租赁年限，意味着零售企业在门店升级改造方面必须慎之又慎。

　　据了解，卖场平均3~4年就会进行一次升级改造，但8年的租赁合同意味着，只有确保能续租，企业才敢重装门店。

　　零售专家指出，零售企业如果不能及时进行门店升级改造，破损落后的软硬件设备在气势汹汹的后来者面前将会变得不堪一击。

　　而除去租金成本外，人力成本的上涨也让该超市们备感“鸭梨山大”。据了解，2010年，该超市的人力成本递增了35%，以前每月800~1000元都可招得到人，现在1000元/月都没有人干了。

　　为此，2011年该区域零售企业的费用明细表又有了新变化。

　　在该表格中显示，相比2010年3%~4%的人力成本占比，2011年这个比重已经上升至6%，涨幅超过50%；而租金成本亦丝毫不逊色，从0.8%~1%上升至3%，翻了两番。

　　业界的担忧是，对零售商而言，租金和人工成本等费用基本上属于不可控费用范畴，企业每年承担的此类费用将呈现刚性上升的趋势已成定局。

　　加剧三四线城市竞争

　　就在企业苦恼于被日益上涨的成本吃掉纯利的同时，在这一区域，竞争的气息已经日渐浓烈。

　　家乐福、大润发都即将进入这个市场，华润苏果、世纪联华也虎视眈眈，还有占据着黄金地段的拥有自建物业的县域本土企业，可谓前有狼，后有虎，当地还有地头蛇。

　　而对于这些急于下沉的内外资巨头而言，由于通货膨胀的压力逐渐加大以及一二线城市零售业竞争的激烈，中国的三四线城市似乎正成为其集体下沉的主战场。

　　在调查了2011年对湖南、河南、四川、安徽和江苏5省10个以上地县市的零售市场后，华泰联合证券研究所发布报告对于当前国内零售业的现状作出如此评价，目前三四线市场如同5年前的二线城市、2~3年前的中西部城市一样：需求快速增长、供给相对缺乏，率先下沉圈地的公司培育期短、回报丰厚，享扩张盛宴。

　　有调查显示，10年前百货在国内一二线城市开店的培育期大约是1~2年，最近两年百货开店的培育期为3~4年已经司空见惯，而一二线城市商业物业的租金5年来也上涨了30%~50%以上。

　　成本的飙升似乎使得零售企业向三四线城市发展成为大势所趋。

　　据悉，在中国连锁企业2010年排名前十位的零售企业都迈出了进军三四线城市的步伐，而上市零售公司中的步步高、南京中商、鄂武商、合肥百货、成商集团、广百股份等国内大型零售企业也开始在三四线城市落子。

　　对于这些外来的大块头，三四线城市还能给他们更多意外收获。

　　华泰联合证券的报告显示：由于城镇化低、商业发展滞后，三四线城市商业用地价格上涨较慢；政府寄望引进零售企业以解决就业、带来税收，成本优势和政策支持更降低了企业渠道下沉的风险。

　　调查显示，这些强势下沉的零售企业三四线新开门店坪效达到6000元即有望保底，其中多家企业在三四线新店的培育期仅一年。

　　可惜，众多零售企业扎堆国内的三四线城市的2011年，对于原本安逸的区域零售企业而言，真不是一个好年头。