近日，万达商业地产（下称万达）在香港联交所主板挂牌交易，至此，在经过阴差阳错近10年之后，万达上市终成正果。

    然而，要实现可持续健康发展，万达至少还有三大问题需要解决。

    首先，先招商再投资的“订单模式”面临挑战。一直以来，先招商再投资的“订单模式”是万达的杀手锏，万达商业项目开业一直保持100%出租率，但这并不稳定。资料可见，开业满租的项目很快出现客户流失，出租率下降。

    值得注意的是，中国大量的购物中心在建，在电商冲击下，许多购物中心已陷入招商困境。那些位于二线城市尤其是三四线城市的项目面临的压力将更大。截至今年6月30日数据，余姚万达广场出租率已经降至80%，太仓万达广场出租率降至84%，淮安万达广场出租率降至87%。

    其次，万达目前自持物业面积达到1470万平方米，如何充分发挥偌大规模物业的效用，是投资者最关心的问题之一。万达显然已经开始在物业租赁和管理上下功夫。根据招股书显示，今年上半年，该收入升至51.77亿元，同比增幅达到35.5%，呈现稳步上升的态势。然而，以上这些，并没有从根本上改变“以售养租”的模式。

    万达的出租率不低，但问题在于万达把32%的面积租给了关联产业。这样就产生一个问题：对于万达来说，租金收高了，则万达院线和万达百货的业绩不好看，收低了又影响万达商业地产的收益，难以摆平。

    最后是待解的O2O难题。在万达上市所讲的故事中，O2O无疑是最为时髦的故事。事实上，万达转型不是现在才开始，在多年前，万达广场就提出了提袋消费要降到50%以下，而新一代的万达茂里面有80%是娱乐和餐饮的项目。这个比例越大，受到的冲击越小。

    万达电商所在的O2O领域，市场前景不容置疑。显然，万达集团O2O化战略符合中国房地产业升级方向，它也是中国互联网业与实体经济持续融合的方向。

    但大数据与O2O对于所有企业而言，都是一个新课题。对于“腾百万”，要实现线上线下的融合，绝非易事。万达广场数量极多，全面推行融合难度亦很大；要把腾讯、百度、万达用户的账号实现账户统一，也不容易。上市或许只是万达长征路上的第一步，未来能走多远，才值得关注。